Wertentwicklung von Immobilien: Ein Blick zurück und in die Zukunft

Sell and Stay Magazin

31.10.2022

Die aktuelle Inflation spiegelt sich nicht nur in den Lebensmittel- und Energiepreisen wider. Das Eigenheim stellt neben der Versorgung mit Grundnahrungsmitteln eines der wichtigsten Grundbedürfnisse des Menschen dar. Gerade deshalb lohnt es sich, die Wertentwicklung Ihrer Immobilie und Ihres Grundstücks zu verstehen.

Bereits seit 2009 erleben wir starke Preissteigerungen am Immobilienmarkt, welche vor dem Hintergrund der diversen Krisen erneut befeuert wurden (Stichwort „Betongold“). So ist es insbesondere in den letzten zwei Jahren zu Wertsteigerungen von bis zu 25% bei österreichischen Immobilien aller Art gekommen. Aber wie sieht es aus, wenn wir noch weiter zurückblicken?

90er Jahre und die Jahrtausendwende

Schon in den 1990er Jahren ließen sich steigende Preise am Immobilienmarkt erkennen, die auf den erwarteten EU-Beitritt zurückzuführen waren. Anlegerinnen und Anleger erkannten das Potential von Wohnraum – vor allem in der Bundeshauptstadt Wien – und steigerten so die Nachfrage. Durch die zunehmende Wichtigkeit des Finanzmarkts und Investitionen in Aktien und Anleihen stiegen die Immobilienpreise von den späten 90er Jahren bis zur Finanzkrise im Jahr 2008 zunächst nur gering. Durch die Sicherheit von Immobilien und Liegenschaften und die Zinssenkungen in der Krise nahmen die Investitionen hingegen wieder zu und die Preise stiegen erneut an.

Entwicklungen in den Bundesländern

Wertentwicklung von Immobilien in Wien

Vor allem in der Bundeshauptstadt Wien lassen sich starke Steigerungen von Immobilienpreisen erkennen. Basierend auf dem Immobilienpreisspiegel 2021 der Wirtschaftskammer Österreich lässt sich eine Wertsteigerung von durchschnittlich 6-8% p.a. in den aufgelisteten Wiener Gemeindebezirken erkennen:

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Diese Entwicklung gilt jedoch nicht exklusiv für Wien, auch in den anderen Bundesländern lassen sich ähnliche Trends erkennen.

Wertentwicklung von Immobilien in Niederösterreich

Schauen wir zum Beispiel nach Niederösterreich: In Niederösterreich haben vor allem die Gebiete rund um den Ballungsraum Wien sowie Städte wie Wiener Neustadt oder Krems einen starken Anstieg im Wert erfahren. In Wiener Neustadt sind die Wohnungspreise um beinahe 10% p.a. in die Höhe geschossen und in Krems um ganze 5,5% p.a.

Wertentwicklung von Grundstücken

Auch bei den Grundstückspreisen lassen sich ähnliche Entwicklungen erkennen. Nach dem Immobilien-Durchschnittspreisindex der Statistik Austria haben Grundstücke in Wien einen hohen Wertanstieg zu verzeichnen. So ist zwischen den Jahren 2015 und 2020 der Preis für Grundstücke im Bezirk Baden um 61% und im Bezirk Korneuburg um 52% angestiegen. In Gebieten, welche von Abwanderung betroffen sind, ist eine gegenteilige Entwicklung zu beobachten. Darunter fällt neben dem Bezirk Zwettl (-35%) unter anderem auch Mistelbach (-30%).

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Wertentwicklung von Immobilien in Oberösterreich

Sowohl die Immobilienpreise als auch die Grundstückspreise sind durchgehend im Anstieg im Bundesland Oberösterreich. Besonders in Vöcklabruck und Kirchdorf/Krems sind die Preise für Immobilien zwischen 7% und 10% p.a. angestiegen.

Darüber hinaus genießen vor allem Grundstücke in Städten wie Wels oder Linz große Beliebtheit, was sich auch in der Bewertung der Grundstücke niederschlägt. Zwischen 2015 und 2020 haben diese eine Steigerung im Wert von 58% im Falle von Wels bzw. 84,8% im Falle von Linz erfahren. Gegenteilige Entwicklungen lassen sich jedoch im nördlichsten Bezirk des Bundeslandes Oberösterreich Rohrbach (-16%) verzeichnen.

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Wertentwicklung von Immobilien in der Steiermark

In der Steiermark sind insbesondere in der Landeshauptstadt Graz die Immobilien- und Grundstückspreise sehr hoch. Preise für Eigentumswohnungen oder den Hauskauf pro Quadratmeter liegen in Graz oft beim Doppelten im Vergleich zu anderen Städten oder Gemeinden des Bundeslandes.

Auch Bezirke knapp außerhalb von Ballungsräumen der Steiermark, wie zum Beispiel Graz-Umgebung, erfreuen sich an zunehmenden Grundstücks- und Immobilienpreisen. Der Anstieg fällt jedoch im Bundesländervergleich mit 28% zwischen den Jahren 2015 und 2020 etwas geringer aus.

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Dies veranschaulicht, dass zwischen 2015 und 2020 bundesländerübergreifende Wertsteigerungen stattgefunden haben. Während manche Gemeinden eine Reduktion der Grundstücks- und Immobilienpreise erlebt haben, ist in anderen die Wertsteigerung dafür umso größer. Gerade aufgrund der Covid-19 Pandemie und den damit einhergehenden Folgen erlebt der Immobilienmarkt erneut Veränderungen.

Auswirkungen von Covid-19 auf den Immobilienmarkt

Vor dem Hintergrund der Covid-19 Krise nahmen die Investitionen in Immobilien erneut rasant zu. Neben der versprochenen Wertsicherheit motivierten auch niedrige Zinsen zur Wertanlage in Form von Immobilien. Diese steigende Nachfrage in Kombination mit Rohstoffknappheit durch unterbrochene Lieferketten führten laut dem Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank zu Preissteigerungen von 11,7% im zweiten Quartal von 2021 im gesamten Land.

Durch die Veränderung der Bedürfnisse der Österreicherinnen und Österreicher durch Lockdowns und reduzierte Kontaktmöglichkeiten kam es im Laufe des Jahres 2021 zur Erhöhung der Nachfrage von Einfamilienhäusern (Gartennutzung) um 11,3% und Eigentumswohnungen um 14,3% außerhalb Wiens. Diese hohe Nachfrage kombiniert mit dem Mangel an verfügbarem Bauland führt zu Preissteigerungen von Immobilien außerhalb der Ballungszentren und im grüneren Umland.

Was bringt die Zukunft für den Immobilienmarkt?

Auch zukünftig ist eine erhöhte Nachfrage von ländlich gelegenen Immobilien mit guter öffentlicher Anbindung in die Ballungsräume zu erwarten. Bei weiterhin niedrigen Zinsen ist genauso eine Wertsteigerung von Immobilien wahrscheinlich.

„Worauf basieren Wertsteigerungen? Der größte Treiber des Immobilienmarktes ist günstiges Kapital, was von Banken erhalten wird. Zwar erleben wir aktuell eine Veränderung der Erwartungshaltung von Zinsen aufgrund der hohen Inflation, allerdings ist die Gefahr für den Immobilienmarkt überschaubar. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Zinserhöhungen sind nur in überschaubarem Rahmen möglich. Grund dafür sind die hoch überschuldeten Staatshaushalte der Mitgliedsstaaten der Eurozone und die damit verbundenen Verbindlichkeiten, die im Falle von Zinserhöhungen eine enorme Belastung für Staatshaushalte darstellen.

Der zweite Haupttreiber der heutigen Inflation sind die zahlreichen Krisen (Covid-19, Ukraine Krieg). Auch Zinserhöhungen werden nur bedingte Auswirkungen auf Kostentreiber haben können.

Der dritte wichtige Treiber sind die Konjunktur und das Wirtschaftswachstum. Zu starke Zinserhöhungen erwürgen die Konjunktur und das Wirtschaftswachstum, was in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wie heute zu enormen Problemen führt. Daraus abgeleitet sehe ich für die nächsten 12-24 Monate Zinserhöhungen von 0,5% bis maximal 1%. Erhöhungen darüber hinaus halte ich schlichtweg für nicht umsetzbar. Zwar bedeutet das, dass Kapital teuer wird, aber trotzdem im Vergleich zu früheren Zinssätzen vergleichsweise billig. Dieses günstige Kapital wird den Immobilienmarkt weiterhin antreiben. Wir bei Sell and Stay gehen heute von einer konservativen Annahme von 2,5% über die nächsten fünf Jahre aus. Grundstückspreise sind und bleiben der transparenteste Indikator für Wertsteigerungen.“

- Zitat Sebastian Haupt, Gründer Sell and Stay

Wertentwicklung von Immobilien: Ein Blick zurück und in die Zukunft

Sell and Stay Magazin

31. Oktober 2022

Die aktuelle Inflation spiegelt sich nicht nur in den Lebensmittel- und Energiepreisen wider. Das Eigenheim stellt neben der Versorgung mit Grundnahrungsmitteln eines der wichtigsten Grundbedürfnisse des Menschen dar. Gerade deshalb lohnt es sich, die Wertentwicklung Ihrer Immobilie und Ihres Grundstücks zu verstehen.

Bereits seit 2009 erleben wir starke Preissteigerungen am Immobilienmarkt, welche vor dem Hintergrund der diversen Krisen erneut befeuert wurden (Stichwort „Betongold“). So ist es insbesondere in den letzten zwei Jahren zu Wertsteigerungen von bis zu 25% bei österreichischen Immobilien aller Art gekommen. Aber wie sieht es aus, wenn wir noch weiter zurückblicken?

90er Jahre und die Jahrtausendwende

Schon in den 1990er Jahren ließen sich steigende Preise am Immobilienmarkt erkennen, die auf den erwarteten EU-Beitritt zurückzuführen waren. Anlegerinnen und Anleger erkannten das Potential von Wohnraum – vor allem in der Bundeshauptstadt Wien – und steigerten so die Nachfrage. Durch die zunehmende Wichtigkeit des Finanzmarkts und Investitionen in Aktien und Anleihen stiegen die Immobilienpreise von den späten 90er Jahren bis zur Finanzkrise im Jahr 2008 zunächst nur gering. Durch die Sicherheit von Immobilien und Liegenschaften und die Zinssenkungen in der Krise nahmen die Investitionen hingegen wieder zu und die Preise stiegen erneut an.

Entwicklungen in den Bundesländern

Wertentwicklung von Immobilien in Wien

Vor allem in der Bundeshauptstadt Wien lassen sich starke Steigerungen von Immobilienpreisen erkennen. Basierend auf dem Immobilienpreisspiegel 2021 der Wirtschaftskammer Österreich lässt sich eine Wertsteigerung von durchschnittlich 6-8% p.a. in den aufgelisteten Wiener Gemeindebezirken erkennen:

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Diese Entwicklung gilt jedoch nicht exklusiv für Wien, auch in den anderen Bundesländern lassen sich ähnliche Trends erkennen.

Wertentwicklung von Immobilien in Niederösterreich

Schauen wir zum Beispiel nach Niederösterreich:
In Niederösterreich haben vor allem die Gebiete rund um den Ballungsraum Wien sowie Städte wie Wiener Neustadt oder Krems einen starken Anstieg im Wert erfahren. In Wiener Neustadt sind die Wohnungspreise um beinahe 10% p.a. in die Höhe geschossen und in Krems um ganze 5,5% p.a.

Wertentwicklung von Grundstücken
Auch bei den Grundstückspreisen lassen sich ähnliche Entwicklungen erkennen. Nach dem Immobilien-Durchschnittspreisindex der Statistik Austria haben Grundstücke in Wien einen hohen Wertanstieg zu verzeichnen. So ist zwischen den Jahren 2015 und 2020 der Preis für Grundstücke im Bezirk Baden um 61% und im Bezirk Korneuburg um 52% angestiegen. In Gebieten, welche von Abwanderung betroffen sind, ist eine gegenteilige Entwicklung zu beobachten. Darunter fällt neben dem Bezirk Zwettl (-35%) unter anderem auch Mistelbach (-30%).

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Wertentwicklung von Immobilien in Oberösterreich

Sowohl die Immobilienpreise als auch die Grundstückspreise sind durchgehend im Anstieg im Bundesland Oberösterreich. Besonders in Vöcklabruck und Kirchdorf/Krems sind die Preise für Immobilien zwischen 7% und 10% p.a. angestiegen.

Darüber hinaus genießen vor allem Grundstücke in Städten wie Wels oder Linz große Beliebtheit, was sich auch in der Bewertung der Grundstücke niederschlägt. Zwischen 2015 und 2020 haben diese eine Steigerung im Wert von 58% im Falle von Wels bzw. 84,8% im Falle von Linz erfahren. Gegenteilige Entwicklungen lassen sich jedoch im nördlichsten Bezirk des Bundeslandes Oberösterreich Rohrbach (-16%) verzeichnen.

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Wertentwicklung von Immobilien in der Steiermark

In der Steiermark sind insbesondere in der Landeshauptstadt Graz die Immobilien- und Grundstückspreise sehr hoch. Preise für Eigentumswohnungen oder den Hauskauf pro Quadratmeter liegen in Graz oft beim Doppelten im Vergleich zu anderen Städten oder Gemeinden des Bundeslandes.

Auch Bezirke knapp außerhalb von Ballungsräumen der Steiermark, wie zum Beispiel Graz-Umgebung, erfreuen sich an zunehmenden Grundstücks- und Immobilienpreisen. Der Anstieg fällt jedoch im Bundesländervergleich mit 28% zwischen den Jahren 2015 und 2020 etwas geringer aus.

Aufstellung Entwicklung der Grundstückspreise von 2020 zu 2015

Dies veranschaulicht, dass zwischen 2015 und 2020 bundesländerübergreifende Wertsteigerungen stattgefunden haben. Während manche Gemeinden eine Reduktion der Grundstücks- und Immobilienpreise erlebt haben, ist in anderen die Wertsteigerung dafür umso größer. Gerade aufgrund der Covid-19 Pandemie und den damit einhergehenden Folgen erlebt der Immobilienmarkt erneut Veränderungen.

Auswirkungen von Covid-19 auf den Immobilienmarkt

Vor dem Hintergrund der Covid-19 Krise nahmen die Investitionen in Immobilien erneut rasant zu. Neben der versprochenen Wertsicherheit motivierten auch niedrige Zinsen zur Wertanlage in Form von Immobilien. Diese steigende Nachfrage in Kombination mit Rohstoffknappheit durch unterbrochene Lieferketten führten laut dem Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank zu Preissteigerungen von 11,7% im zweiten Quartal von 2021 im gesamten Land.

Durch die Veränderung der Bedürfnisse der Österreicherinnen und Österreicher durch Lockdowns und reduzierte Kontaktmöglichkeiten kam es im Laufe des Jahres 2021 zur Erhöhung der Nachfrage von Einfamilienhäusern (Gartennutzung) um 11,3% und Eigentumswohnungen um 14,3% außerhalb Wiens. Diese hohe Nachfrage kombiniert mit dem Mangel an verfügbarem Bauland führt zu Preissteigerungen von Immobilien außerhalb der Ballungszentren und im grüneren Umland.

Was bringt die Zukunft für den Immobilienmarkt?

Auch zukünftig ist eine erhöhte Nachfrage von ländlich gelegenen Immobilien mit guter öffentlicher Anbindung in die Ballungsräume zu erwarten. Bei weiterhin niedrigen Zinsen ist genauso eine Wertsteigerung von Immobilien wahrscheinlich.

„Worauf basieren Wertsteigerungen? Der größte Treiber des Immobilienmarktes ist günstiges Kapital, was von Banken erhalten wird. Zwar erleben wir aktuell eine Veränderung der Erwartungshaltung von Zinsen aufgrund der hohen Inflation, allerdings ist die Gefahr für den Immobilienmarkt überschaubar. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Zinserhöhungen sind nur in überschaubarem Rahmen möglich. Grund dafür sind die hoch überschuldeten Staatshaushalte der Mitgliedsstaaten der Eurozone und die damit verbundenen Verbindlichkeiten, die im Falle von Zinserhöhungen eine enorme Belastung für Staatshaushalte darstellen.

Der zweite Haupttreiber der heutigen Inflation sind die zahlreichen Krisen (Covid-19, Ukraine Krieg). Auch Zinserhöhungen werden nur bedingte Auswirkungen auf Kostentreiber haben können.

Der dritte wichtige Treiber sind die Konjunktur und das Wirtschaftswachstum. Zu starke Zinserhöhungen erwürgen die Konjunktur und das Wirtschaftswachstum, was in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wie heute zu enormen Problemen führt. Daraus abgeleitet sehe ich für die nächsten 12-24 Monate Zinserhöhungen von 0,5% bis maximal 1%. Erhöhungen darüber hinaus halte ich schlichtweg für nicht umsetzbar. Zwar bedeutet das, dass Kapital teuer wird, aber trotzdem im Vergleich zu früheren Zinssätzen vergleichsweise billig. Dieses günstige Kapital wird den Immobilienmarkt weiterhin antreiben. Wir bei Sell and Stay gehen heute von einer konservativen Annahme von 2,5% über die nächsten fünf Jahre aus. Grundstückspreise sind und bleiben der transparenteste Indikator für Wertsteigerungen.“

- Zitat Sebastian Haupt, Gründer Sell and Stay