Alles rund um das Grundbuch - das sollten Sie wissen

SELL AND STAY Magazin
12. September 2022
Das Grundbuch geht auf die mittelalterlichen Stadtbücher zurück. Schon damals wurden vom Stadtschreiber Aufzeichnungen über Rechtsgeschäfte zwischen Bürgern, wie etwa Liegenschaftsangelegenheiten, Heiratsverträge und vieles mehr, geführt.
Auch heute mag ein Grundbuchauszug auf den ersten Blick für etwas Überforderung sorgen, es ist jedoch wesentlich, den Inhalt und Aufbau des Grundbuchs zu verstehen. Vor allem im Hinblick auf bevorstehende Immobilientransaktionen kann ein solcher vor Fehlentscheidungen bewahren - alles, was Sie über das Grundbuch wissen sollten, erfahren Sie in folgendem Artikel.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis und gibt Auskunft über die bestehenden Rechte, Belastungen und Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken. Es wird von den Bezirksgerichten geführt, wo jedermann gegen eine Gebühr von (€ 15,-) Einsicht nehmen kann und im Sinne des Rechtsschutzes auch auf die Richtigkeit der Eintragungen vertraut werden kann. Zugang zum Grundbuch haben Sie zudem bei Rechtsanwälten, Notaren oder über das Internet.

Wozu gibt es das Grundbuch?

Die Eintragung ins Grundbuch ist eine Voraussetzung für den rechtmäßigen Erwerb von Rechten an Liegenschaften wie etwa Eigentum oder Pfandrechten.

Kaufvertrag & Grundbuch

1) Hauptbuch

Für jeden Grundbuchskörper (kann aus einer oder mehreren zusammenhängenden Liegenschaften bestehen) gibt es eine Grundbuchseinlage, der eine Einlagezahl (EZ) zugeordnet ist. Diese Einlagen sind in 3 “Blätter” (Teile) aufgegliedert:

  • A-Blatt (Gutsbestandsblatt):
    Das A-Blatt enthält die Aufschrift, also die Bezeichnung der Liegenschaft und die Einlagezahl und gliedert sich in weitere 2 Abteilungen:
  • Abteilung A1:
    In der Abteilung A1 findet man alle Grundstücke des Grundbuchskörpers mit der Grundstücksnummer und Benützungsart verzeichnet.
  • Abteilung A2:
    Die Abteilung A2 enthält alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte. Wenn Ihnen als Eigentümer etwa eine Grunddienstbarkeit zukommt, z.B.:ein Wegerecht am Nachbargrundstück, ist dies vermerkt.
  • B-Blatt (Eigentumsblatt):
    Im B-Blatt oder Eigentumsblatt, finden sich, wie der Name schon verrät, alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen an der Liegenschaft. Hier finden Sie also die Eigentümer und gegebenenfalls auch die Angabe deren Miteigentumsquote.
  • C-Blatt (Lastenblatt):
    Das C-Blatt enthält alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen. Das sind vor allem Pfandrechte/Hypotheken, Dienstbarkeiten in dienender Stellung (bilden das Gegenstück zu Dienstbarkeiten im A2 Blatt, z.B. hat Ihr Nachbar ein Wegerecht an Ihrem Grundstück), Reallasten (der Grundstückseigentümer ist dem Reallastberechtigten zur Erbringung bestimmter Leistungen wie etwa Geldrenten verpflichtet), Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte oder eingetragene Mietrechte.

2) Urkundensammlung

Hier finden sich alle Urkunden, die als Voraussetzung für die Grundbucheintragung erforderlich waren, also etwa ein Kaufvertrag über die Liegenschaft.

3) Hilfseinrichtungen

Neben dem Hauptbuch und der Urkundensammlung gibt es noch zahlreiche Hilfseinrichtungen die das Auffinden einer Einlage erleichtern:

  • Katastralmappe: grafische Darstellung der örtlichen Lage und Grenzen der Grundstücke
  • Personenverzeichnis: enthält Name und Anschrift des Liegenschaftseigentümers
  • Grundstücksverzeichnis: enthält für jede Katastralgemeinde die Grundstücksnummer
  • Anschriftenverzeichnis: Grundstücksanschriften für jede Ortsgemeinde

Zur Funktion der einzelnen Verzeichnisse erfahren Sie unten nähere Informationen.

So finden Sie eine Grundbuchseinlage:

Um einen Grundbuchauszug zu beantragen, müssen Sie Kenntnis von der Katastralgemeinde und der Einlagezahl des Grundbuchskörpers haben. Die Katastralgemeinde muss nicht zwingend ident mit der politischen Gemeinde sein und ist erforderlich, weil das Hauptbuch jeweils für diese Katastralgemeinden angelegt wird. Ist Ihnen die Einlagezahl bekannt, wird das Auffinden der gewünschten Einlage keine Schwierigkeiten bereiten.
Kennen Sie die Einlagezahl nicht, gibt es verschiedene Wege diese herauszufinden: wenn der Name des Liegenschaftseigentümers bekannt ist, kann die Einlagezahl über das Personenverzeichnis ausfindig gemacht werden. Ist hingegen die Anschrift bekannt, kann über das Anschriftenverzeichnis die Einlagezahl ermittelt werden. Wenn auch diese Daten nicht vorhanden sind, kann in der Katastralmappe (enthält die grafische Darstellung des Katasters) die Nummer des Grundstücks festgestellt werden und durch einen Blick in das Grundstücksverzeichnis kann dann die Einlagezahl gefunden werden.

Fazit
Auch wenn ein Grundbuchauszug erstmal unübersichtlich wirken mag, ergibt sich bei genauerem Verständnis doch ein sehr klarer Aufbau und Systematik. Wenn Sie also wissen, wo Sie nachschauen müssen, ist das Grundbuch leicht zu durchschauen und liefert Ihnen wichtige Informationen. Und nachschlagen lohnt sich - denn die geringen Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Ernstfall weitaus leichter zu verkraften, als die Probleme, die bei unzureichender Information vor einem Immobiliengeschäft drohen können.

Alles rund um das Grundbuch - das sollten Sie wissen

SELL AND STAY Magazin
12. September 2022
Das Grundbuch geht auf die mittelalterlichen Stadtbücher zurück. Schon damals wurden vom Stadtschreiber Aufzeichnungen über Rechtsgeschäfte zwischen Bürgern, wie etwa Liegenschaftsangelegenheiten, Heiratsverträge und vieles mehr, geführt.
Auch heute mag ein Grundbuchauszug auf den ersten Blick für etwas Überforderung sorgen, es ist jedoch wesentlich, den Inhalt und Aufbau des Grundbuchs zu verstehen. Vor allem im Hinblick auf bevorstehende Immobilientransaktionen kann ein solcher vor Fehlentscheidungen bewahren - alles, was Sie über das Grundbuch wissen sollten, erfahren Sie in folgendem Artikel.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis und gibt Auskunft über die bestehenden Rechte, Belastungen und Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken. Es wird von den Bezirksgerichten geführt, wo jedermann gegen eine Gebühr von (€ 15,-) Einsicht nehmen kann und im Sinne des Rechtsschutzes auch auf die Richtigkeit der Eintragungen vertraut werden kann. Zugang zum Grundbuch haben Sie zudem bei Rechtsanwälten, Notaren oder über das Internet.

Wozu gibt es das Grundbuch?

Die Eintragung ins Grundbuch ist eine Voraussetzung für den rechtmäßigen Erwerb von Rechten an Liegenschaften wie etwa Eigentum oder Pfandrechten.

Kaufvertrag & Grundbuch

Beim Kauf einer Liegenschaft reicht daher der Kaufvertrag allein nicht aus, um neuer Eigentümer zu werden. Zusätzlich ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Eintragung im Grundbuch wird auch Einverleibung genannt und es kommt dadurch zum unbedingten Rechtserwerb bzw. -verlust. Bei einem Grundstückskauf gibt es folgende zwei Voraussetzungen für eine erfolgreiche Einverleibung:
a) einerseits muss eine Urkunde über den Kaufvertrag vorgelegt werden und
b) andererseits ist eine Aufsandungserklärung des bisherigen Eigentümers mit beglaubigter Unterschrift erforderlich.
Mit dieser Erklärung willigt der bisherige Eigentümer in die Einverleibung des neuen Eigentumsrechts ein und Ihrer Eintragung als neuer Eigentümer steht nichts mehr im Wege.
Für die Eintragung als neuer Eigentümer fällt eine Gebühr in der Höhe von 1,1% des Kaufpreises an. Sollte eine Hypothek, vor allem zugunsten der finanzierenden Bank, eingetragen werden, beträgt die Eintragungsgebühr dafür 1,2% des Betrags des Pfandrechts.

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte unbedingt ein Blick ins Grundbuch geworfen werden, besonderes Augenmerk sollten Sie auf die folgenden Punkte werfen:

  • Ist der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen?
  • Ist die Immobilie mit Schulden belastet?
  • Gibt es ein Veräußerungsverbot?
  • Haben Dritte ein Vorkaufsrecht?

Auch vor dem Überweisen des Kaufpreises macht sich ein Grundbuchauszug bezahlt, denn der Rang von Grundbucheintragungen richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des jeweiligen Grundbuchgesuchs (z.B. Antrag auf Einverleibung) beim Gericht. Frühere Eintragungen gehen späteren Eintragungen im Rang vor. Konkret bedeutet das, dass der Käufer oder die Käuferin alle vor der Einverleibung eingetragenen Rechte gegen sich gelten lassen muss. Wenn der Verkäufer etwa einen weiteren Veräußerungsversuch unternimmt und der zweite Käufer schneller die Einverleibung beantragt, muss auch dieser Umstand hingenommen werden und es kann, trotz Kaufvertrages, kein Eigentum erworben werden.
An der sogenannten “Plombe” ist zu erkennen, dass weitere im Rang vorgehende Anträge bestehen. Wenn vorhanden, befindet sich dieser Hinweis links oben auf dem Grundbuchauszug.
Um einem solchen Risiko vorzubeugen, ist es wichtig, am Anfang der Kaufabwicklung eine Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung im Grundbuch einzutragen. So “reservieren” Sie sich für bis zu einem Jahr den ersten Rang im Grundbuch und können sichergehen, dass es zu keinem Doppelverkauf, wie oben beschrieben, kommen kann.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

1) Hauptbuch

Für jeden Grundbuchskörper (kann aus einer oder mehreren zusammenhängenden Liegenschaften bestehen) gibt es eine Grundbuchseinlage, der eine Einlagezahl (EZ) zugeordnet ist. Diese Einlagen sind in 3 “Blätter” (Teile) aufgegliedert:

  • A-Blatt (Gutsbestandsblatt):
    Das A-Blatt enthält die Aufschrift, also die Bezeichnung der Liegenschaft und die Einlagezahl und gliedert sich in weitere 2 Abteilungen:
    • Abteilung A1:
      In der Abteilung A1 findet man alle Grundstücke des Grundbuchskörpers mit der Grundstücksnummer und Benützungsart verzeichnet.
    • Abteilung A2:
      Die Abteilung A2 enthält alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte. Wenn Ihnen als Eigentümer etwa eine Grunddienstbarkeit zukommt, z.B.:ein Wegerecht am Nachbargrundstück, ist dies vermerkt.
  • B-Blatt (Eigentumsblatt):
    Im B-Blatt oder Eigentumsblatt, finden sich, wie der Name schon verrät, alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen an der Liegenschaft. Hier finden Sie also die Eigentümer und gegebenenfalls auch die Angabe deren Miteigentumsquote.
  • C-Blatt (Lastenblatt):
    Das C-Blatt enthält alle mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen. Das sind vor allem Pfandrechte/Hypotheken, Dienstbarkeiten in dienender Stellung (bilden das Gegenstück zu Dienstbarkeiten im A2 Blatt, z.B. hat Ihr Nachbar ein Wegerecht an Ihrem Grundstück), Reallasten (der Grundstückseigentümer ist dem Reallastberechtigten zur Erbringung bestimmter Leistungen wie etwa Geldrenten verpflichtet), Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte oder eingetragene Mietrechte.

2) Urkundensammlung

Hier finden sich alle Urkunden, die als Voraussetzung für die Grundbucheintragung erforderlich waren, also etwa ein Kaufvertrag über die Liegenschaft.

3) Hilfseinrichtungen

Neben dem Hauptbuch und der Urkundensammlung gibt es noch zahlreiche Hilfseinrichtungen die das Auffinden einer Einlage erleichtern:

  • Katastralmappe: grafische Darstellung der örtlichen Lage und Grenzen der Grundstücke
  • Personenverzeichnis: enthält Name und Anschrift des Liegenschaftseigentümers
  • Grundstücksverzeichnis: enthält für jede Katastralgemeinde die Grundstücksnummern
  • Anschriftenverzeichnis: Grundstücksanschriften für jede Ortsgemeinde

Zur Funktion der einzelnen Verzeichnisse erfahren Sie unten nähere Informationen.

So finden Sie eine Grundbuchseinlage:

Um einen Grundbuchauszug zu beantragen, müssen Sie Kenntnis von der Katastralgemeinde und der Einlagezahl des Grundbuchskörpers haben. Die Katastralgemeinde muss nicht zwingend ident mit der politischen Gemeinde sein und ist erforderlich, weil das Hauptbuch jeweils für diese Katastralgemeinden angelegt wird. Ist Ihnen die Einlagezahl bekannt, wird das Auffinden der gewünschten Einlage keine Schwierigkeiten bereiten.
Kennen Sie die Einlagezahl nicht, gibt es verschiedene Wege diese herauszufinden: wenn der Name des Liegenschaftseigentümers bekannt ist, kann die Einlagezahl über das Personenverzeichnis ausfindig gemacht werden. Ist hingegen die Anschrift bekannt, kann über das Anschriftenverzeichnis die Einlagezahl ermittelt werden. Wenn auch diese Daten nicht vorhanden sind, kann in der Katastralmappe (enthält die grafische Darstellung des Katasters) die Nummer des Grundstücks festgestellt werden und durch einen Blick in das Grundstücksverzeichnis kann dann die Einlagezahl gefunden werden.

Fazit

Auch wenn ein Grundbuchauszug erstmal unübersichtlich wirken mag, ergibt sich bei genauerem Verständnis doch ein sehr klarer Aufbau und Systematik. Wenn Sie also wissen, wo Sie nachschauen müssen, ist das Grundbuch leicht zu durchschauen und liefert Ihnen wichtige Informationen. Und nachschlagen lohnt sich - denn die geringen Kosten für einen Grundbuchauszug sind im Ernstfall weitaus leichter zu verkraften, als die Probleme, die bei unzureichender Information vor einem Immobiliengeschäft drohen können.

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