Immobilienbewertung: Welches Verfahren passt zu mir?
von Verena Heering
10. Dezember 2023
Immobilien
Der Immobilienbewertung kommt eine bedeutende Rolle zu, da sie die Basis für den Kauf, Verkauf
oder Erbschaft des Eigenheims bildet. Dabei kann sie den Erfolg oder Misserfolg dieser Transaktion maßgeblich beeinflussen. Aber welche Methoden der Immobilienbewertung gibt es und wie wählt man das passende Verfahren aus?
In diesem Beitrag beleuchten wir die verschiedenen, in Deutschland gängigen, Bewertungsverfahren
und geben Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln.
Immobilienbewertung: Definition
Die Immobilienbewertung ist ein Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie. Sie bildet
die Grundlage für verschiedene Arten von Immobilientransaktionen, wie Kauf, Verkauf oder Beleihung. Ihr Ziel ist es, einen möglichst fairen Marktpreis zu ermitteln und dadurch sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor unrealistischen Preisvorstellungen zu schützen.
Durch eine fachkundige Immobilienbewertung kann mittels Gutachten ein Richtwert ermittelt
werden, der sodann für die Kaufpreisfindung dient. Besonders wichtig ist es dabei, auf seriöse
Gutachter zu achten und nur vereidigte und zertifizierte Sachverständige für die Bewertung
heranzuziehen.
Es bestehen klare gesetzliche Bestimmungen darüber, wie ein Sachverständiger eine Immobilienbewertung durchführen darf. Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung
(ImmoWertV) sind in Deutschland folgende drei standardisierte Bewertungsmethoden für Immobilien zugelassen:
Immobilienbewertung durch Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertgutachten wird der Verkehrswert der Immobilie durch den Vergleich tatsächlich erzielter Kaufpreise ähnlicher Immobilien ermittelt. Durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien bezieht das Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung die aktuelle Marktlage mit ein.
Dazu werden Immobilien in möglichst ähnlicher Lage, Größe, Zustand und Nutzungsart herangezogen, deren Verkauf in zeitlicher Nähe erfolgt ist. Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass die aktuelle Marktlage berücksichtigt werden kann. Gerade deswegen ist das Vergleichswertgutachten besonders geeignet für die Kaufpreisermittlung von Eigentumswohnungen.
Vergleichswertgutachten Berechnung
Für bestimmte werterhöhende beziehungsweise wertmindernde Umstände werden im Zuge des Gutachtens Zu- oder Abschläge berechnet. Die wichtigsten Preisfaktoren stellen wir Ihnen vor:
Mikrolage
Darunter fallen die Infrastruktur, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr oder die Verkehrsbelastung. Für die Lage an einer stark befahrenen Bundesstraße gibt es also Abschläge. Andererseits wird ein Zuschlag berechnet, wenn die nächste öffentliche Anbindung (zB eine U-Bahn-Station) in Gehnähe erreichbar ist.
Bauweise, Größe, Zustand und Baujahr
Eine vor kurzem erfolgte Renovierung wirkt sich positiv auf den Immobilienwert aus. Eine sanierungsbedürftige Immobilie hingegen wird niedriger bewertet.
Stockwerk und Helligkeit
Eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss wird im Vergleichswertgutachten schlechter bewertet als eine im dritten Stock. Dies liegt neben dem Lärmschutz und der Privatsphäre vor allem an der größeren Sicherheit, da diese möglicherweise weniger anfällig für Einbruch und Vandalismus sind.
Ausstattung
Ein hochwertiges Echtholzparkett wirkt sich in der Immobilienbewertung positiver aus als ein Teppich- oder Laminatboden.
Nutzungsmöglichkeiten bzw. -beschränkungen
Ein Wegerecht am Nachbargrundstück wirkt wertsteigernd, im umgekehrten Fall käme es zur Wertminderung.
Vergleichswertgutachten: Fazit
Der offensichtlich größte Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass Preisschwankungen am Markt bei der Berechnung berücksichtigt werden. Aufgrund der geringeren Komplexität ist es außerdem leichter nachvollziehbar als die beiden folgenden Verfahren.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich jedoch eher weniger für architektonisch außergewöhnliche Gebäude. In solchen Fällen gibt es oft keine vergleichbaren Immobilien. Aber auch für vermietete Immobilien ist das Vergleichswertgutachten nicht zwingend die Beste Wahl.
Immobilienbewertung durch Ertragswertverfahren
Das Ertragswertgutachten wird vor allem bei der Immobilienbewertung von vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien angewendet. Unter den Erträgen der Immobilie sind die zukünftig zu erwartenden Mieteinnahmen zu verstehen. Diese bilden die Basis der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren, welches auf einer komplexen Berechnung beruht, was sich auch in den Kosten für das Gutachten niederschlägt.
Die Wertermittlung des Grundstücks und Gebäudes erfolgt hierbei getrennt. Das ist darauf zurückzuführen, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, wohingegen das Gebäude einer Abnutzung und somit nur einer bestimmten Restnutzungsdauer unterliegt.
Ertragswertgutachten Berechnung
Die Berechnung des Immobilienwertes nach dem Ertragswertverfahren erfolgt folgendermaßen:
Bodenwert + Gebäudeertragswert + Gebäudewert = Ertragswert
Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Zu diesem wird dann der Gebäudeertragswerthinzugerechnet, dieser wird folgendermaßen ermittelt:
Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten
= Jahresreinertrag
-Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältigungsfaktor
= Gebäudeertragswert
Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten
= Jahresreinertrag
-Bodenwertverzinsung
(Bodenwert
x Liegenschaftszinssatz)
= Gebäudereinertrag
x Vervielfältigungsfaktor
= Gebäudeertragswert
Der Jahresrohertrag setzt sich zusammen aus den erzielbaren ortsüblichen Mieteinnahmen. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das sind die Kosten für Betrieb und Instandhaltung der Immobilie sowie Abschreibungen, wodurch sich nun der Jahresreinertrag ergibt. Hiervon wird die Bodenwertverzinsung, berechnet durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz, abgezogen. Der Liegenschaftszinssatz dient der Kapitalisierung der zukünftigen Einnahmen einer Liegenschaft. Somit ergibt sich der Gebäudeertragswert, der mit dem Vervielfältigungsfaktor, einer Rechnungsgröße abgeleitet aus dem Liegenschaftszinssatz, multipliziert wird und so den Gebäudeertragswert darstellt.
Ertragswertverfahren: Fazit
Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass eine sehr genaue und aussagekräftige Ermittlung des Marktwerts und der zu erwartenden Erträge bei Anlageobjekten möglich ist. Die starke Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz kann das Ergebnis jedoch stark verfälschen, wenn dieser nicht korrekt gewählt wird. Vor allem für vermietete Immobilien ist das Ertragswertverfahren eine gute Wahl, wobei aufgrund der erhöhten Komplexität des Verfahrens mit erhöhten Kosten zu rechnen ist.
Immobilienbewertung durch Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem zur Immobilienbewertung bei selbstgenutzten Immobilien - also Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen - verwendet, wenn das Vergleichswertverfahren mangels vergleichbarer Immobilien nicht angewendet werden kann. Der Marktwert wird durch Ermittlung der Kosten, die bei der Wiederherstellung der Immobilie entstehen würden, festgestellt. Boden- und Gebäudewert werden auch beim Sachwertgutachten getrennt ermittelt.
Sachwertgutachten Berechnung
Die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren basiert auf dem materiellen Wert des Grundes, des
Gebäudes und der damit verbundenen Außenanlagen. Der Wert der einzelnen Komponenten wird hierbei getrennt ermittelt.
Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen = Sachwert
Der Bodenwert wird durch den Vergleich von Kaufpreisen ähnlicher, unbebauter Liegenschaften ermittelt. Der Bauwert wird berechnet, indem von den Herstellungskosten des Gebäudes alle Wertminderungen, wie etwa durch Mängel oder das Alter, in Abzug gebracht werden. Wichtig sind bei diesem Verfahren daher Faktoren wie Baujahr, Bodenwert und die Grundstücksgröße.
Sachwertgutachten Fazit
Der große Nachteil des Sachwertverfahrens zur Immobilienbewertung ist jedoch, dass dieser lediglich den Bodenwert und den Gebäudewert berücksichtigt. Die dafür herangezogenen Werte stellen nicht zwangsläufig den aktuellen Wert auf dem Immobilienmarkt dar. Die in die Berechnung einbezogene Marktanpassung allein genügt nicht, um sämtliche Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Verfahren zur Immobilienbewertung: Fazit
Verfahren zur Immobilien-bewertung: Fazit
Da die Immobilienbewertung einen massiven unmittelbaren Einfluss auf die Kaufpreisfindung hat, ist es ratsam, sich ausreichend über die zur Verfügung stehenden Verfahren zu informieren und sodann je nach Bedarf das am besten geeignete Verfahren zu wählen.
In der Praxis wird für selbst bewohnte Immobilien in der Regel eine Kombination aus dem Sach- und Vergleichswertverfahren angewendet. Das erlaubt es einerseits den Sachwert der Immobilie zu ermitteln, andererseits aber auch wesentliche Faktoren wie etwa die Lage zu berücksichtigen.
Außerdem sollte keinesfalls auf die Herbeiziehung eines qualifizierten Sachverständigens zur Immobilienbewertung verzichtet werden, denn nur so kann eine für beide Seiten faire Werteinschätzung erfolgen.
